借地契約を更新しましたが、建物がボロボロの状態です。期間満了前であったとしても借地権は消滅してしまうと聞いたことがあります。本当でしょうか？
こういったご質問を受けることがあります。
こちらは、建物の朽廃（こうはい）についてのお話になります。
これについては、「借地権の更新」が法定更新か合意更新かによって変わってきます。
借地権の更新が、地主さんと合意できない状態での「法定更新」であれば、建物の朽廃によって借地権は消滅します。
一方、
地主さんとの合意の上の更新であれば、建物が朽廃しても借地権は消滅しません。
朽廃
詳しい説明の前に朽廃について、「朽廃」とは建物が時間の経過によって損傷し、人々が住むに耐えられないほど傷んでしまった条第のことを指します。
法定更新
地主さんと借地人さんとの間でトラブルなどが有り関係性が悪化している等で、最初の借地権の期間が満了した際、地主さんが更新について拒否をした場合でも地主さんに正当事由（他に住む場所がないなど）がない限り法律にもどづき借地権は更新されます。これを法定更新と言います。
ただし、この法定更新について借地上建物が存在することが条件となります。
法定更新後の契約期間は２０年（非堅固な建物）・３０年（堅固な建物）とされていますが、建物が朽廃してしまうと期間内でも借地権は消滅します。
借地人さんは、「建物の朽廃による借地権の消滅」を理由に地主さんから明渡しを求められる可能性がありますので、建替え等を検討しておくことが必要です。
合意更新
地主さんと合意のもとで更新を行った場合（合意更新）、建物の有無に関わらず借地契約は期間の満了まで存続します。安心しても今後も住み続けるために、地主さんと借地人さんの人間関係が良好で、信頼関係が築けていることが大切です。
法定更新と合意更新について綴ってきましたが、地主さんと合意が取れず、法定更新となった場合でも住み続けることはできますが、借地人さんの権利が弱くなることは頭に入れておいて下さい。
