日本の相続財産のほぼ半分以上は不動産です。そのため相続が発生した場合にポイントとなるのは不動産になってきます。
今回改めて不動産の特徴について学び、今後の対策に役立てましょう。
不動産のポイント３つ
１「一物四価」不動産の価格は一つではない。
２分けづらい不動産
３現金化しづらい資産である。
１「一物四価」不動産の価格は一つではない。
不動産は一物４価と言われ、その対象となる事柄によって価額が異なります。
- 実勢価格
- 公示価格
- 基準地価
- 固定資産税評価価額
- 路線価（相続税評価額）
実勢価格 実際に取引される価格
公示価格 地価公示法による公示価格
毎年１月１日時点のもので３月の下旬頃公表
目的 土地取引の目安
管轄 国土交通省
目安 時価と同じ
基準地価 公示価格を補うもの
毎年１月１日時点のもので９月の公表
目的 公示価格の補完
管轄 都道府県知事（が判定）国土交通省（公表）
目安 時価と同じ
固定資産税評価価額
３年に一度評価替え
目的 固定資産税等の課税の基準
管轄 市町村
目安 時価の７割程度
路線価（相続税評価額）
毎年１月１日時点のもので７月の公表
目的 相続税および贈与税の課税の基準
管轄 国税庁
目安 時価の８割程度
相続税を評価計算する際の財産評価位は時価によることとされているため、ここに掲げた相続税評価額（路線価）を使用します。路線価は実勢価格の約８割程度の水準となっております。
路線価は該当する道路に面している土地の価格はいくらかを定めたもので、土地の形や駅から遠いなど、個別の土地の事情を全く考慮に入れておりません。反対に都道府県知事が実施する都道府県地価調査による実勢調査などは実際の取引に考慮される高別の事情を加味した価格となっております。
この路線価に、土地それぞれの個別の状況、道路への接し方、土地の計上などを考慮するため、国税庁の財産評価基本通達
に記載されている方法で計算をします。
２つめ不動産は分けづらい」ということです。
相続人が一人の場合は別ですが、２人３人となった場合、不動産を分けることは可能でしょうか。広いお屋敷であれば２つに文筆して分ける方法は可能ですが、３０坪前後のマイホームを半分に分割してしまったのでは、家など立てづらく土地の評価も下がってしまいます。平等にという意味で、土地建物を共有持分にしてしまうと、たしかに平等ではありますが、共有にしたまま次の相続が発生などしたら、更に共有者が増え、売却しようとしたとしても全員の承諾が必要で売れるものも売れません。そういった意味で、不動産の共有は問題の先送りをしているだけです。
３つ目 不動産は換金しづらい
相続財産が不動産のみで現金等がない場合、相続税が発生し納税資金を準備しようとしても難しいケースが多くあります。
不動産はなかなか売却しづらく時間もかかります。相続税の納付期限は被相続人がなくなったことを知ってから１０ヶ月以内です。人生の中で相続を経験することはそう何度もないので実感がわかないかもしれませんが１０ヶ月はあっという間です。葬儀や法要を営み、仏壇やお墓の手配、遺品などの整理を行っているとすぐに１０ヶ月が来てしまいます。
不動産の売却にかかる時間について、そんなことはないだろうとおっしゃる方もおりますが、急いで売ろうとすれば足元をみられ安く買い叩かれてしまいます。
お持ちの財産はほぼ不動産であるにもかかわらず、相続となると問題が多いのが不動産です。その中でも売却しづらい底地（借地）は一般的な不動産以上に準備を進めておかないと次の世代の方に大変な煩わしさを背負わせてしまいます。
