建物の老巧化はどんな状態
旧法時代の借地権が成立している場合、半永久的に借地権が継続すると思われがちですが、一部例外があります。
旧法時代に成立した借地権であっても「建物の朽廃」の場合には借地権が消滅する場合があります。
相談に来られた地主の方は、「借地人と契約した借地権の契約書をみてください。この契約書には借地権期間の取り決めがありません。期間の定めのない場合、建物の朽廃を理由にした借地権の消滅が認めれていますよね。借地人の建物はかなり朽廃しているので借地権の消滅を認めてもらいたいのですが。」
というお話でした。
地主さんの主張どおり、契約期間の定めのない場合、朽廃を理由に借地権が消滅をします。また一方で、契約期間の定めがある場合は、建物が朽廃していたとしても契約の期間のあいだは借地権は消滅しません。
ここで「朽廃」という言葉が出てきますが簡単に言うとボロボロになった家の状態ということです。
ここまでは問題ないのですが難しいのは朽廃しているというのはどのようなケースの場合認められるかという点です。
それについては、これまで認められているケースとして
①建物がいつ崩壊してもおかしくない危険な状態
②自然の老巧化に加え、長期間に渡り人が住んでいない状態。
③老巧化がすすみ、修理するとしても新築に近い修繕や費用がかかる場合。
以上のようなケースです。
どちらにせよ判断はむずかしいためプロの専門家に相談するのが安心です。
建物の朽廃に該当しないもの
また、建物の荒廃・老巧化と区別されるものに、地震や火事によって損壊や消失した場合はこれと異なります。
地震や火事によって建物が損壊したり消失した場合は借地権は消滅しません。
