借地上の建物が競売にかかり、第三者が取得した場合どうなる？
地主さんから「借地権の建物が競売にかかり知らない第三者が突然やってきた、どうしよう？」こんな相談がありました。
借地人が借地上の建物に抵当権を設定して、金融機関から融資を受ける場合があります。その際支払が滞り債務不履行となれば、金融機関はその建物を差し押さえします。
通常であればそのまま借地上の建物と借地権が競売となり、第三者の方が借地人となり借地上の建物と借地権を取得します。（抵当権は借地上の建物だけでなく、借地権にも及びますので、借地上の建物と借地権両方が買受した第三者に渡ります。）
第三者として競売で借地権を買受した新しい借地人は地主さんに借地権の譲渡について承諾を得ようとします。
地主さんの譲渡承諾を得られなければ借地契約を解除される可能性があるからです。
借地人さんから地主さんへ「借地権の譲渡を承諾してください」と申出た場合、地主さんは拒否をすることも出来ます。
その場合、借地人さんは購入代金を納めた２ヶ月以内に裁判所に対して地主さんの承諾に代わる許可（代諾許可）の申立てをすることが出来ます。
借地人さんは裁判所に代諾許可の申立をしまししたが、必ずしも裁判所から譲渡の承諾を得られるわけではありません。
借地人さんと拒否をした地主さんそれぞれの事情、言い分を踏まえた上で譲渡の許可不許可を行います。
譲渡承諾料
裁判所が譲渡の許可をした場合、裁判所は当事者の公平を図るため、地主側に借地権の契約期間を延長をみとめる代わりに、借地人側に譲渡承諾料の支払を命じる等の対応が取られます。
譲渡承諾料はおおよそ、借地権価格の１０％前後になります。
建物の買い取り請求
もし裁判所の許可が不許可となった場合、借地人さんは地主さんに、時価で建物を買い取るように請求できます。（建物の買取請求）
建物の買取請求が行われると、自動的に建物の売買契約が成立し、地主さんはそれに従い建物を買い取りしなければなりません。
