譲渡と建替の承諾料
借地権付建物を第三者に売却する場合、借地人は譲渡の承諾を地主にもらい、併せて譲渡承諾料を地主に支払します。 この場合建物がそのまま使えれば問題ないのですが、こういったケースの場合老巧化している建物が多く、建替をしないと次の人が住めない状態です。 このような場合、譲渡承諾と建替承諾を両方併せた形で地主さまより取得したうえで、第三者へ売却をおこないます。
実際の流れについてですが、
- 売主となる借地権者は売買代金受け取り時に代金の中から譲渡と建替の承諾料を地主に支払っていただきます。
- 買主になる方は古い建物を一旦取得し自分の名義に変更後、ご自身の負担において古い建物の取り壊しと新しい建物の建築を行う流れになります。
承諾書の内容
地主との承諾書には次の確認が必要です。
- 買主（譲渡先）は誰になるのか
- 新築する建物はどのようなものか
- 建て替えする建物により地主が払う固定資産税や都市計画税は変更されます。その際はどう対応するのか
- 建物を新築する際、銀行融資を利用する場合は地主から銀行からの融資承諾書に押印（実印）いただけるのか。（借地上の建物に担保を設定することを地主に承諾してもらう書類です）
- 前面道路が私道の場合、道路の通行・掘削承諾（通行・掘削承諾書）はもらえるのか
他にも地域ごとの慣習や、場所によってケースバイケースでの対応も必要だったりと承諾書についてはいろいろと面倒なことが多く、不動産会社でも借地権に不慣れなところだと対応が十分でない場合もあります。
地主さんとの交渉時にこのようなことを踏まえながら進めていかないと、不利な条件になったり、あとで困ってしまったりと後戻りできないケースもありますので借地の専門家を交えて進めることをおすすめします。
