建物についた抵当権
借地人さんから
「銀行からの融資を受けたいので、抵当権を設定できますか？」と質問をうける時があります。
この場合、設定するのは「借地権に」の場合と「土地に」の場合があります。
土地に設定できればいいのですが、地主さんがこれを承諾するはずがありません。抵当権を設定するのは借地権だけになります。
土地にも借地権にも同時に抵当権を設定する”共同担保”として担保提供をできればいいのですが、借地権付き建物のみの担保評価となり、評価は低くなります。（理由は、万一の場合、銀行は借地権付き建物のみを売却しますが、売却は難しく売却先も限られる上、金額ものびないためです。）
金融機関からの借入を返済し終わる（完済）と、通常は抵当権を抹消します。ところが金銭のやり取りが終了したあとでも抵当権を抹消していないケースがあります。こういったケースを「休眠担保権」と呼びます。
古い借地権の場合、抵当権がそのままついたままの物件があります。そのなかでも、昨今の銀行再編による吸収合併や廃業等により稀なケースで抵当権者の金融機関（銀行等）が既に存在しない場合があります。この場合抹消に時間がかかる場合があります。
稀なケースではありますが、抵当権の抹消方法についてはその状況により様々で個別に対応が必要ですがどちらにせよかなりの時間が掛かると思っておいたほうがよいでしょう。
借地権売買の場合にあたり私たちは抵当権の有無を含めて調査致します。債務が完済されているようであれば、書類を整え抹消の手続きを取ります。
売却にはタイミングも重要ですから、抵当権が原因で売却できなかったりすることがないよう、まずはご自身の抵当権などの権利関係を確認しておくことをおすすめいたします。
